부동산학개론 핵심이론 특강-원금 균등 상환방법,원리금 균등 상환방법

부동산학개론 핵심이론 특강

-이영방-

 

제5강 부동산금융론

핵심1) 부동산금융의 개요

1. 부동산 금융의 의의

(1) 의의- 부동산을 담보로 자금을 조달하는 것.

(2) 구분- 주택금융과 토지금융으로 구분 ⇨ 주택금융이 대종

 

2. 주택금융

(1) 의의- 주택의 구입, 개보수, 건설 등 주택관련사업에 대한 자금의 대출과 관리 등을 포괄하는 특수금융을 말한다.

(2) 구분

1) 주택소비금융- 주택을 구입하거나 개량하고자 하는 사람에게 주택을 담보로 자금을 대출해 주어 주택의 거래를 원활하게 하는 것 ⇨ 소비자금융

2) 주택소비금융- 주택건설을 촉진하려는 목적으로 건설활동에 필요한 자금을 주택건설업자에게 대출해 주는 것 ⇨ 공급자금융

(3) 필요성

① 주택 구입에는 많은 자금이 필요한 동시에 필요한 만큼 수시로 나누어 구입할 수 있는 재화가 아니라는 점에서 주택금융이 필요

② 주택구입시까지 많은 저축을 하고 과소소비를 하게 됨으로써 가계의 적정소비곡선으로부터 이탈하는 현상을 보이게 되므로

(4) 부동산금융의 원칙

① 자금의 확보, ② 대출금리의 책정,

③ 대출채권의 유동화, ④ 대출채권의 보전

 

핵심2) 부동산금융의 용어 및 기초개념

1. 융자원금과 융자잔고

- 융자원금(loan principal) : 처음에 융자받은 금액.

- 융자잔고(loan balance) : 융자기간 중 상환되지 않은 융자원금의 부분.

 

2. 융자기간

- 차입자로 하여금 융자원금을 상환할 수 있도록 부여된 기간.

- 융자기간은 주택금융의 경우 20～30년의 장기간이 보통.

- 상업용 부동산이나 (후순위) 추가융자의 경우에는 위험도가 높아서 융자기간 짧아지게 된다.

 

3. 융자상환

- 정기적 혹은 주기적인 원금의 상환을 의미.

- 상환기간이 길어질수록 매기의 상환금(월부금)은 적어진다.

- 실제 융자상환은 만기까지 가는 경우가 드물며, 시장금리 조건에 따라서 조기상환이 이루어지는 경우가 많다.

 

4. 월부금

- 융자기간 중에 원금 상환분과 이자의 합계로 매달 대출자에게 납입하는 금액을 말한다.

- 월부금의 계산 ⇒ 저당상수

- 융자잔고의 계산 ⇒ 연금의 현가계수

 

핵심3) 고정이자율저당과 변동이자율저당

1. 고정이자율저당

(1) 의의

- 융자기간동안 대출시의 초기 이자율이 변동이 없는 고정된 명목이자율을 적용하는 융자제도.

(2) 재융자

- 융자상환 도중에 시장이자율이 하락할 경우에는 기존의 융자를 조기에 상환하고 재융자를 할 가능성이 높아진다.

- 이 경우 차입자들이 기존의 융자를 조기에 상환한다면 대출자는 조기상환위험(만기전 변제위험)에 직면하게 될 것이다.

(3) 특징

① 융자기간동안 대출시 계약된 명목이자율이 고정(동일하게 적용)되기 때문에 예상치 못한 인플레이션이 발생하면 그만큼 대출자의 실질이자율은 하락하게 된다.

② 대출자의 명목(저당, 계약)이자율은 고정되어 있는데 예상치 못한 인플레이션이 발생하여 명목이자율이 상승하면 대출기관의 수익성은 악화되고 이자율(금리)위험이 발생한다.

③ 융자상환 도중에 시장이자율이 저당(계약)이자율보다 하락할 경우 차입자들은 기존의 융자를 조기에 상환하려고 할 것이며, 이 경우 대출자는 조기상환위험(만기전 변제위험)에 직면하게 된다.

④ 인플레이션기에는 대출자가 불리하고 차입자는 유리하며, 디플레이션기에는 대출자가 유리하고 차입자는 불리하다.

⑤ 차입자입장에서는 장래의 월부금을 사전에 예상할 수 있기 때문에 채무이행을 위한 가계예산의 편성하기가 용이하다. 대출자입장에서도 시장상황에 따른 금리조정을 하지 않기 때문에 업무가 단순화된다.

 

2. 변동이자율저당

(1) 의의

- 시장상황에 따라 이자율을 변동시켜 이자율 변동위험의 전부 혹은 일부를 대출자로부터 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자제도.

(2) 내용

① 초기 이자율：초기 이자율은 상환기간 동안 이자율의 변동이 없는 고정이자율저당 보다는 낮은 것이 보통.

② 이자율 조정주기：이자율의 조정주기가 짧을수록 이자율 변동의 위험을 차입자에게 신속하게 전가시킬 수 있으므로 대출자들은 짧은 조정주기를 원하며, 차입자들은 긴 주기를 원한다.

③ 월부금 상한：월부금이 갑자기 크게 늘어나면 차입자가 곤란해지므로 월부금의 상한(payment limitation)을 사전에 약정할 수 있다. 월부금의 상한으로 인하여 월부금이 이자도 감당하지 못할 정도로 적게 된 경우에는 그 차액만큼 융자잔고가 증가하게 되는데 이와 같이 융자잔고가 늘어나는 현상을 󰡐부(負)의 상환(negative amortization)󰡑이라고 한다.

④ 이자율의 상한：융자약정서에 이자율의 변동범위에 대해 사전에 약정을 해두는 것을 이자율 상한이라 한다.

(3) 특징

① 예상치 못한 인플레이션이 발생하면 저당(계약)이자율에 반영되므로 이자율변동위험은 대출자로부터 차입자에게 전가된다.

② 이자율 변동의 부담을 상당부분 차입자에게 전가시키게 되므로 채무불이행 위험도는 고정이자율 저당에 비해서 커지게 된다.

③ 대출시 초기이자율은 고정이자율저당보다 낮은 것이 일반적이다.

④ 차입자의 경우 제도가 난해하고 장래의 월부금을 사전에 정확히 알 수 없기 때문에 채무이행을 위한 가계예산의 작성에 어려움이 있다.

⑤ 대출자의 경우에도 장래의 시장조건을 합리적으로 예측하여 초기의 최적 융자조건을 도출해야 하는 어려움이 있다.

 

	저당방법	내 용
금리고정식 저당대부	원금 균등 상환방법	․원금 상환분은 일정 ․시간이 지날수록 융자잔고가 적어지므로 이자분은 줄어듬 ․월부금은 초기에 많고 후기에 적어짐
	원리금 균등 상환방법	․원리금 상환액은 일정 ․이해하기 쉽고 차입자 편에서 장차 계획을 세우기 쉽다. ․원리금상환액 중 대출원금분할상환액의 규모는 점점 늘어남 ․저당지불액=저당상수×저당대부액
	체증식 융자금 상환방법	․초기에는 지불금이 낮은 수준이나, 차주의 수입이 증가함에 따 라 지불금도 점진적으로 증가하는 방식 ․경제안정기에 채무불이행가능성 크다. ․대출초기에 상환액이 적기 때문에 이자도 상환하지 못하는 경우가 발생되기도 함 → 負의 상환이 나타남 ․미래의 소득증가가 예상되는 젊은 저소득자에게 유리 ․주택의 보유예정기간이 긴 경우 불리
금리조정식	가변이자율 저당 대부방법	이자율 변동의 위험을 차입자에게 전가시키기 위해 고안된 융자 제도.
	조정이자율 저당대부방법	대출자에게 좀더 많은 재량권을 부여했다는 점에서 구별됨
	재협정(상)률 저당대부방법	일정기간(3～5년)마다 이자율이 대출자와 차입자 간의 재협상을 통해 결정되는 방법
가격수준조정 저당방법		저당잔금액(대출잔액)을 예상된 인플레율에 따라 정기적으로 조정하는 방법

핵심4) 저당의 방법

 

핵심5) 부동산금융의 동원방법

1. 부동산신디케이션

(1) 의의

① 여러 명의 투자자가 부동산 전문가의 경험을 동원하여 공동의 부동산 프로젝트를 수행하는 것.

② 신디케이션(syndication)이 부동산을 취득, 개발, 관리, 운영, 판매업무를 수행하기 위해 법인 형태로 조직된 것 ⇒ 신디케이션회사 또는 신디케이트(syndicate)라 함.

③ 신디케이션에서의 핵심적인 역할을 하는 사업주를 부동산 신디케이터(syndicator)라 함.

(2) 특징

① 투자자：유한책임의 파트너(limited partner)로서 투자한도 내에서 책임을 지며 출자비율에 따라 배당을 받는다.

② 개발업자：무한책임의 파트너(general partner)로서 관리운영의 책임을 진다.

③ 개발목적의 신디케이트는 당초의 사업계획이 끝나면 자동적으로 해산되는 일시적인 경우가 많다.

 

2. 조인트벤처

(1) 의의

- 특정목적을 달성하기 위해 공동으로 사업을 전개하는 조직체로서의 공동벤처회사. ⇒ 소수의 개인이나 기관투자자로 구성.

(2) 특징

조인트벤처는 주로 부동산개발업자와 대출기관 사이에 형성되는데, 이때 대출기관은 개발사업에 저당투자자가 아닌 지분파트너로 참여하기 때문에 지분금융방식에 해당.

 

3. 프로젝트파이낸싱

(1) 의의

- 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 프로젝트를 수행하는데 필요한 자금을 조달하는 금융기법

(2) 특징

① 사업성이 담보가 되며, 개인적인 채무가 없는 비소구금융(비상환청구금융).

② 프로젝트 자체로부터 발생하는 현금흐름을 근거로 필요자금을 조달.

③ 사업시행자의 원리금 상환은 해당 프로젝트에서 발생하는 현금흐름에 의존.

④ 통상적으로 대규모 자금이 소요되고 공사기간이 장기인 사업에 적합한 자금조달수단.

⑤ 다양한 사업주체가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분이 가능.

⑥ 사업주와 법적으로 독립된 프로젝트로부터 발생하는 미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 것이기 때문에 프로젝트가 도산시 프로젝트로부터 발생하는 현금흐름이나 자산의 범위 내에서 채권청구가 가능하며 채권자는 사업주에 대하여 청구할 수 없다.

 

핵심6) 주택연금

⑴ 이용자격－만 60세 이상인 1세대 1주택 소유자

⑵ 대상주택：9억원 이하의 주택

① 주택법상의 주택

단독, 다세대, 연립주택 및 아파트(주상복합아파트 포함) 등

실버주택, 오피스텔, 상가주택, 상가, 판매 및 영업시설, 전답 등은 대상에서 제외

②주택가격은 시가 9억원 이하

③ 권리침해(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)가 없는 주택

④ 저당권 및 전세권, 임대차계약이 없는 주택

⑶ 보증기간：종신(소유자 및 배우자사망 시)까지

⑷ 지급방식(이용도중 지급방식 및 인출한도 설정비율 변경가능)

① 종신지급 방식

② 종신혼합 방식:일정한도 내에서 개별인출을 허용하고, 나머지는 매달 일정금액으로 평생 동안 지급하는 방식

상환시점	상환할 금액	비 고
주택가격 < 대출잔액	주택가격	부족한 부분은 가입자(상속인)에게 청구하지 않음
주택가격 > 대출잔액	대출잔액	남은 부분은 가입자(상속인)가 가져감

⑸ 대출금 상환：이용자 사망 후 주택처분 가격으로 일시상환

 

핵심7) 자산유동화증권(자산담보부증권)

1. 의의

① 금융기관이나 기업 등이 보유하고 있는 대출 관련자산을 특수목적회사(SPC)에 그 자산을 바탕으로 발행하는 증권.

② 자산보유자(금융기관, 기업)의 자동차할부금융, 신용카드 대출, 리스대출 등 만기가 안된 것을 투자자에게 팔 수 있도록 증권화 한 것.

 

2. 부동산개발 PF ABS(Project Financing Asset Backed Securities)

① 부동산개발 PF ABS는 부동산개발업체의 개발사업에서 발생하는 수익 등을 기초자산으로 발행되는 자산유동화증권. 즉, PF ABS는 부동산 PF대출을 기초로 발행되는 자산유동화증권.

② 금융기관이 부동산개발업체에게 대출을 실행하고 이 대출을 유동화전문회사에 매각하여 자산유동화증권을 발행.

 

3. 부동산개발 PF ABCP(Project Financing Asset Backed Commercial Paper; 자산담보부기업어음)

① 부동산개발 PF ABCP는 유동화전문회사(SPC)가 PF 대출채권을 담보로 발행하는 기업어음(CP).

② 정부가 자산유동화법을 만들어 세금혜택을 주며 적극적으로 지원하고 있는 유동화전문회사가 아니라 상법에 근거해 만들어진 주식회사로 한 번 설립만 하면 파이프에서 채권을 뽑아내듯 유동화증권(ABS)을 발행할 수 있는 도관형 구조.

③ PF ABS보다 만기가 짧고 조건이 간단하여 발행 및 자금확보에 용이하며, PF ABS보다 비교적 저금리로 자금을 조달할 수 있다.

 

핵심8) 주택저당증권(저당담보부증권)과 저당시장의 구조

1. 의의

저당대출기관이나 저당회사, 기타 기관투자자 등이 그들이 설정하거나 매입한 저당을 담보로 하여 발행하는 증권. ⇒ 주택저당 대출채권(Mortgage)을 기초로 발행된 증권.

 

2. 저당시장의 구조

(1) 그림

 

(2) 제1차 저당시장

① 저당대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장

② 제1차 저당대출자들은 설정된 저당을 자신들의 자산포트폴리오의 일부로 보유하기도 하고, 자금의 여유가 없을 경우에는 제2차 저당시장에 팔기도 한다

 

(3) 제2차 저당시장

① 저당대출기관과 다른 기관투자자들 사이에 저당을 사고 파는 시장

② 제1차 대출기관들은 자신들이 설정한 저당을 팔아 저당대부에 필요한 자금을 조달한다.

③ 제2차 저당시장이 존재하지 않는다면 제1차 대출기관은 금방 자금이 부족해져서 저당대부를 할 수 없게 된다. 결국 저당의 유동화에 기여하는 시장은 제2차 시장이다.

④ 선진국의 경우 2차 저당시장의 발달은 대출기관의 융자 여력을 높여서 주택금융을 활성화하는데 크게 기여하였다.

 

핵심9) 한국주택금융공사

1. 의의

- 우리나라의 경우 한국주택금융공사가 저당시장에서 유동화중개기관 및 2차 대출기관의 역할을 수행.

 

2. 역할

① 장기모기지론 공급

㉠ 신청대상

- 대출 신청일 현재 만20세 이상 65세 이하인자

- 무주택자 또는 주택 취득 5년 이내인 1주택자(대체취득을 위한 일시적 2주택 허용)

- 전세금을 반환하거나, 기존 주택담보대출을 상환하려는 1주택자

㉡ 대출금리：대출 만기까지 고정금리

㉢ 대상주택：공부상(등기부등본) 주택

단, 주택가격 9억원 초과 주택, 다가구 주택 등 제외

㉣ 대출한도

- 주택담보가치의 최대 70%까지

- 최소 1천만원 ～ 최대 5억원까지

㉤ 대출기간：10년 이상 30년 이하(10년, 15년, 20년, 30년)

㉥ 상환방식

- 매월 원(리)금균등분할 상환

- 거치기간 최대 3년 설정 가능

② 주택신용보증 업무

③ 주택연금(역모기지)에 대한 공적보증 업무

④ 학자금대출신용보증업무

⑤ 주택저당증권(MBS), 학자금대출증권(SLBS)의 발행

 

핵심10) 주택저당증권의 종류

1. 지분형

- MPTS(Mortgage Pass-Through Securities)

① 의의: 저당풀(pool)에서 발생하는 현금흐름에 대한 지분권(원리금수취권)과 저당대출에 대한 소유권(저당권)을 투자자에게 모두 매각하는 방식.

② 특징

㉠ 저당차입자가 매기당 지불하는 원리금상환액 중에서 저당관리에 따른 비용을 공제하고 투자자에게 모두 지불.

㉡ 발행기관은 원리금수취권과 저당권을 투자자에게 모두 이전.

㉢ 이자율위험과 조기상환위험(만기 전 변제위험)을 투자자가 부담.

㉣ 위험이 투자자에게 이전되므로 초과담보 제공이 필요 없으며 높은 위험에 따라 높은 수익이 제공.

㉤ 저당대부액과 MPTS의 발행액이 같게 된다.

 

2. 채권형

- MBB(Mortgage-Backed Bond)

① 의의: 원리금수취권과 저당권을 발행기관이 가지면서, 저당대출을 담보로 하여 자신의 부채로 채권을 발행하여 자금을 조달하는 방식.

② 특징

㉠ 원리금수취권과 저당권을 발행기관이 보유.

㉡ 이자율위험, 조기상환위험(만기 전 변제위험), 원리금납입연체위험(채무불이행위험 포함)을 발행기관이 부담.

㉢ MBB의 투자자(매수자)가 발행기관의 조기상환(만기전 변제)에 대해 방어할 수 있는 콜방어(call protection)가 인정.

㉣ 발행기관은 투자의 안전성을 높이기 위해 초과담보를 확보하므로 MBB 발행액은 저당대부액보다 적어진다.

 

3. 혼합형

MPTB, CMO

① 의의: 원리금수취권은 투자자에게 이체되지만, 저당권은 발행기관이 보유.

② MPTB(Mortgage Pay-Through Bond)

㉠ 의의: 발행기관이 저당권은 보유하고 투자자에게 원리금수취권을 이전하는 것으로 다른 조건이 같은 경우 MBB보다 작은 규모의 초과담보가 필요.

㉡ 특징

ⓐ MPTS과 MBB의 혼합형.

ⓑ 저당권은 발행기관이 보유, 원리금수취권은 투자자에게 이전.

ⓒ 이자율위험과 조기상환위험(만기전 변제위험)을 MPTB투자자가 부담.

ⓓ 다른 조건이 같은 경우 MBB보다 작은 규모의 초과담보가 필요.

③ CMO(Collateralized Mortgage Obligations;다계층채권)

㉠ 의의: 위험의 분산과 다양한 투자욕구를 충족하기 위해서 하나의 집합에서 만기와 이자율을 다양화한 여러 가지 종류의 채권을 발행.

㉡ 특징

ⓐ 발행자는 저당권을 갖고 이를 담보로 다양한 채권을 발행.

ⓑ 조기상환의 위험은 증권소유자가 부담한다.

ⓒ 이체증권(path-through security)과 저당담보부채권(mortgage backed bond)의 두 가지 성질 모두 보유.

ⓓ 저당채권의 집합을 담보로 발행된 총금액을 몇 개 그룹으로 나누는데 이 그룹을 트렌치(tranche)라 하며, 트렌치별로 다른 이자율을 적용되고 원금의 지급순서도 달라짐.

ⓔ 트랜치별로 적용되는 이자율은 서로 다른 것이 일반적.

ⓕ 고정이자율이 적용되는 트랜치도 있고, 유동이자율(floating rate)이 적용되는 트랜치도 있다.

ⓖ 다양한 만기구조를 갖고 만기구조별로 수익률이 다르며, 계층선택에 따라 조기 상환위험도 달라짐.

ⓗ 장기투자자들이 원하는 콜방어(call protection)를 실현시킬 수 있다.